○×で解説！
賃貸経営よくある悩み

賃貸経営は金融機関の「アパートローン」などを利用すれば、自己資金がなくても始めることが可能です。ただし、借入はリスクと捉え、一定の頭金などは準備しておくと安心です。

住宅ローンは自宅の購入の場合にのみ利用できる低金利ローンのため、賃貸経営には原則使えません。ただし、賃貸併用住宅を購入する場合は、一定の要件をクリアすれば利用できる場合もあります。

退去してから新しい入居者が決まるまでの間は家賃収入が無くなる「空室リスク」や、古くなるにつれて徐々に家賃が下がる「家賃下落リスク」などがあります。

１階は防犯上の問題や、日当りなどの問題から上階に比べて決まりにくい傾向にあります。そのため、同じ間取りでも１階部分は家賃を低く設定するのが一般的です。

住宅ローンとは異なり、アパートローンは契約者死亡による一括返済の義務はありませんが、任意で「団体信用保険」に加入しておくと万が一ローンの返済中に死亡したり、一定の高度障害状態になった場合は、ローン残債の全額を保険会社が保険金で弁済してくれます。

一概に法人化した方が儲かるというわけではありません。
ポイントは、賃貸経営に対して課税される税金の違いです。個人の場合は所得税が、法人の場合は法人税が課税されます。所得が一定水準を超えると、法人税の方が、税率が低くなるため節税になる場合があります。

ローンの利息は賃貸経営における経費として計上することが可能です。但し、経費にできるのは建物部分にかかる利息のみであり、土地部分にかかる利息については経費として扱うことはできません。

年間の家賃収入を物件取得価格で割ったものです。年間の家賃収入から必要経費を差し引いて計算した利回りを「実質利回り」、必要経費を考慮せずに計算した利回りを「表面利回り」と言います。

賃貸管理会社に管理委託をすれば、オーナー自身は管理の実務に関わる必要はありません。そのため、たとえ自宅から離れている場所にある物件でも賃貸経営をすることが可能です。

借地借家法では、原則として賃借人が保護されていますので、これまでの判例を参考にすると、２ヶ月の滞納では建物明渡請求は認められない可能性があります。最低でも３ヶ月以上の家賃滞納状態と、相当の期間を定めた家賃支払いの催告が必要と言われています。

賃料は原則２年毎の見直しで下落リスクがあります。30年も借上げてくれる＝30年も管理会社を変えられません。途中解約は多額の解約手数料（立退料）が発生する事もあります。また、修繕計画は管理会社主導＆指定業者のセットで高額なオリジナル品も多いなど、選定は慎重になる必要があります。

重量鉄骨造は固都税やメンテナンスコストも高いです。住友不動産の木質工法の耐震・劣化等級は重量鉄骨造と同ランクですが、圧倒的にランニングコストが低いのが特徴です。

住友不動産の木造建築は重量鉄骨造と同ランクの劣化等級（=長持ち）なのに税法上*の減価償却期間は圧倒的に短いです。償却期間が短ければより手前側で節税のメリットが生まれます。
*重量鉄骨造34年に対し、木質工法22年と12年も早くコスト回収できます。

ただし、現金があるのに借入を起こしても節税効果は一緒です。噂に流されず、先ずは正確な相続税額を*税理士に算出してもらいましょう。
*セミナーにご参加頂きますとその場で無料診断いたします。

万が一家賃が遅れた場合は、不動産会社が契約者にその旨を連絡してすぐに支払うよう促してくれます。ただし、本格的に滞納家賃を回収するような場合は「債権回収業務」となりますので、弁護士でなければ行なうことができません。現在では家賃の滞納に備え、管理会社が立て替えて家主に滞納分の家賃を支払う「滞納保証付管理」も増えています。

普通賃貸借の場合、現実的にはよほどの「正当事由」がなければ賃借人側が保護されているため、一方的に更新を拒絶して強制的に追い出すことは難しいというのが現状です。