賃貸併用住宅の出口戦略
賃貸併用住宅は「売却」以外にも複数の選択肢があります。ライフスタイルに合わせて応用が利きます。
賃貸併用住宅の出口戦略その1賃貸併用住宅の「売る」以外の出口戦略とは
賃貸併用住宅は具体的に「売る」以外にどのような選択肢があるのでしょうか。ここではその中でも代表的な例をご紹介します。
二世帯住宅への転用
賃貸併用住宅の特徴は、賃貸部分と居住用部分の「独立性」です。この独立性を活かした出口戦略の一つが「二世帯住宅への転用」です。
例えば、将来的に高齢となった両親と同居するような場合に、賃貸部分を改装して二世帯住宅として転用することができます。もともと居住スペースは独立していますから、それぞれの世帯のプライバシーはしっかりと守られます。また、二世帯住宅は相続税の軽減制度である「小規模宅地等の特例」の適用が受けられるため、相続税対策としても非常に有効な出口戦略と言えるでしょう。
一戸建てに改装する
将来的に自宅部分が手狭になった場合は、賃貸をやめてすべてを自宅として使用することで、新たに建物を増築することなく使えるスペースを確保することができます。
例えば、もともと賃貸用だったワンルームを子供部屋にするなどといったように、大掛かりな改装をしなくても現状を活かしつつ転用することも可能です。
賃貸併用住宅の出口戦略その2賃貸併用住宅を「売る」場合の注意点
住宅部分の賃貸について
賃貸併用住宅を売却する場合、注意しなければならないのが売却時の入居状態です。
例えば、賃貸併用住宅のオーナー用の住宅部分まで賃貸に出してしまっている場合、それは賃貸併用住宅ではなくただの賃貸物件になってしまいます。買い主側が賃貸併用住宅の最大のメリットである「住宅ローン」を使って購入することができなくなってしまいます。そのため、賃貸併用住宅を売却する際には、住宅用部分については賃貸に出す前に売買募集を始めると良いでしょう。
空室と満室、有利なのはどっち？
賃貸部分が空室の場合と満室の場合、どちらの方が売却しやすいのでしょうか。ポイントとなるのは、今現在入居中の部屋の家賃設定額です。ある程度の利回りが確保できるような家賃設定で賃貸できているような場合は、投資物件として見た場合に魅力がありますので、売却の際には有利に働く可能性があります。
一方で、満室にすることに気にかけすぎて、家賃を値下げして契約してしまっているようなケースは、利回りが低くなっている可能性があります。たとえ満室だとしても利回りが低ければかえって逆効果です。
ある程度の利回りを見込める家賃で空室を埋めることが難しいのであれば、無理して家賃を下げずに空室のまま、売買募集をする方が良いでしょう。
