賃貸部分を自己使用
したくなったら
賃貸部分を自己使用する場合には注意が必要です。基本的な手順を紹介します。
賃貸部分を自己使用したくなったらその1入居者は簡単には追い出せないことに注意！
賃貸中の物件をオーナー自身で自己使用しようと思った場合、どのような手順を踏めば良いのでしょうか。
例えば、賃借人自らが退室をする場合は、退室する1ヶ月前（契約内容によって期間は変わります）にオーナーに対して通知をすれば契約期間中であっても退去することが可能です。一方、オーナー側から解約を申し出る場合は大抵の契約書は6ヶ月前までに通知するとするような文言があるかと思います。
ということは6ヶ月前までに賃借人に通知すれば、賃貸併用住宅の賃貸部分を明け渡してもらえるのかというと、実はそうとは限らないのです。
賃貸部分を自己使用したくなったらその2明け渡しに必要な「正当事由」とは？
不動産の賃貸借を規定した借地借家法によると、オーナー側から賃借人に明け渡しを求める場合には「正当事由」が必要と規定されているため、単に6ヶ月前に通知したことだけをもって当然に明け渡しをしてもらえるわけではありません。
ここでいう正当事由は、「自己使用したいから」というだけの理由では認められず、さまざまな事情が相まってどうしても賃貸部分を自己使用しなければならないような差し迫った事情が必要となります。そのため実務上は、オーナー側からの解除は極めて難しい、というのが実態です。そもそも借地借家法はオーナーよりも賃借人を社会的弱者として扱い保護している法律のため、賃借人に不利なことは認めない傾向にあります。
そのため、「6ヶ月前までに通知すれば明け渡してもらえる」「2年契約が満了すれば解除できる」などと安易に考えて人生設計をしてしまうと、思わぬトラブルが発生する可能性がありますので、将来的に賃貸部分を自己使用しようとお考えの場合は、ある程度早い段階から計画し、それに対する「対策」をとる必要があります。
賃貸部分を自己使用したくなったらその3「定期借家契約」を活用して、明け渡しのトラブルを回避
このように賃貸併用住宅の賃貸部分を自己使用するためには、賃借人に穏便に退去してもらうための対策が必要となります。そこでお勧めしたい一つの方法が「定期借家契約」です。
定期借家契約とは、一言で言うと「契約する際に予めその契約期間を定めてその期間のみ貸し出す」という契約形態です。賃貸市場に出回っている賃貸物件のほとんどは、契約書上２年契約とはなっているものの、基本的には「更新」を前提としている「普通賃貸借契約」であるため、たとえ２年の契約期間が終わっても賃借人が希望すればオーナーとしては継続して貸し続けるしかありません。定期借家契約には「更新」という概念がなく、予め定めた期間の満了をもって当然に終了します。
そのため、自己使用を予定している時期を期間満了日に合わせて契約をすれば、その時点で確実に退去してもらうことができるのです。この契約形態は自己使用する場合だけでなく、取り壊しが決定しているような物件を賃貸する場合などにもよく用いられています。
ただし、定期借家契約は一般的な普通賃貸借契約よりも契約時の書類や説明事項が増えるため注意が必要です。予め不動産屋や管理会社に相談をして、適切な契約書を作成するようにしましょう。
