税金のキホン

賃貸経営で発生する「税金や節税効果」。
その種類やタイミングを簡単にご説明します。

税金のキホンその1賃貸経営と税金の関係

賃貸経営と税金はあらゆるタイミングにおいて、密接に関係しています。

賃貸経営に関わることで、どのような税金がどのようなタイミングで発生するのかを正しく理解しておくことで、より大きな節税効果を生み出すことが可能です。

まずは、賃貸経営に伴って発生する税金について、賃貸経営の時系列に沿って見ていきましょう。

物件取得時にかかる税金

【登録免許税】: 土地や建物等を登記するときに支払う税金です。
【不動産取得税】: 不動産を取得したときに支払う税金です。
【印紙税】: 不動産の売買契約書に貼る印紙代です。
【消費税】: 建物を購入する際に課税されますが、土地については非課税です。

賃貸経営中に発生する税金

【固定資産税】: 不動産の所有者に対して課税される税金です。
【都市計画税】: 市街化区域内の不動産の所有者に対して課税される税金です。
【所得税、住民税】: 家賃収入は不動産所得として総合課税の対象となり、所得税や住民税が課税されます。
【事業税】: 賃貸経営が一定以上の事業規模になった場合は、不動産貸付業として事業税が課税されます。

所有権が移転するタイミングで発生する税金

【贈与税】: 不動産を他人に贈与する際に、贈与を受ける側が支払う税金です。
【相続税】: 所有者が死亡した際に、その不動産を相続する人が支払う税金です。

このように賃貸経営にはさまざまな税金が密接に関係してきますが、課税される仕組みをよく知ることで、より多くの税金を効果的に軽減することができます。

税金のキホンその2賃貸経営のもたらす主な節税効果とその仕組み

固定資産税の減額効果

例えばあなたが何も建物が建っていない、いわゆる「遊休地」を所有している場合、固定資産税評価額に対して毎年1.4%の固定資産税と0.3%の都市計画税が発生しますが、アパートやマンションを建てた場合は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3にまで軽減できるのです。
さらに、アパートやマンションなどの建物部分にかかる固定資産税や都市計画税についても３〜５年の間、1/2に軽減されます。

赤字が節税となるからくり

賃貸経営で得た家賃等の収入から、必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。実はこの不動産所得、「損益通算」が可能なのです。つまり、賃貸経営をしている人が、他から給与などの収入を得ている場合、それらと差し引くことができるのです。ですから、もしも賃貸経営が赤字だとすれば、その赤字分をご自身の給与所得等から差し引くことができるため、必然的に自身の課税対象所得が下がります。よって、これを元にして発生している所得税や住民税が安くなるのです。

贈与や相続の際の節税効果

贈与税や相続税を計算する際には、土地を適正な価格に評価し、その評価額に応じて税金が変動してきます。アパートやマンションは「貸家建付地」として評価され、遊休地等よりも土地の使用が制限されるため評価額が安くなります。よって贈与税や相続税もそれに伴って軽減されるのです。

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