建物完成後の賃貸運営
建物が完成したあと、
真っ先にやらなければならないことを紹介していきます。
建物が完成したら、いよいよ賃貸経営のスタートです。賃貸物件の管理形態には大きくわけて3種類があり、
どれを選択するかでオーナーがやらなければならないことが大きく変わってきます。
建物完成後の賃貸運営その1賃貸物件の管理形態について
自主管理
入居者の募集業務だけを不動産会社に依頼し、入居後の管理についてはすべて貸し主であるオーナー自ら行います。
不動産会社に募集を依頼すると、その後の管理もすべてやってくれると誤解されている方も多いのですが、それは次にご紹介する管理委託契約を結んだ場合です。
募集以外は自主管理となり、管理の対応窓口もオーナー自身となります。
管理委託契約
入居者の募集、入居中の管理、退去手続きなどすべてをオーナーに代わって管理会社が行う管理形態です。
毎月一定の管理料がかかりますが、戸数が多い場合や賃貸業がはじめての方の場合は、おすすめの管理形態です。
一括借り上げ（サブリース契約）
不動産会社にすべての部屋を一括で借り上げてもらう形態です。一般的にはサブリース契約と言い、借り上げを行った不動産会社はエンドユーザーに転貸（又貸し）することで収益を得ます。
契約期間中は、たとえお部屋が空室だとしても一定額の家賃が保証され続けます。
建物完成後の賃貸運営その2入居者の募集方法
建物が完成したら、そこに入居してくれる入居者を募集しなければなりません。実際は、完成してから募集をするのではなく、工事が始まり竣工のめどがたった時点で募集を始めることが早期満室に繋がります。
入居者の募集については、不動産会社に依頼することになりますが、依頼の仕方には次の3つの形態があります。
一般媒介契約
一番オーソドックスな方法で、不動産会社に入居者の募集と決まった場合の契約手続きを依頼する方法です。
一般媒介方式では、複数の不動産会社に依頼することが可能ですので、最寄り駅の不動産会社はもちろんのこと、離れたターミナル駅の不動産会社などにも重ねて依頼することが可能です。
専任媒介契約
特定の不動産会社に絞って依頼をする方式です。複数の不動産会社に入居者の募集を依頼することはできなくなりますが、その分専任媒介契約を交わした不動産会社は優先的に紹介してくれるようになります。
なお、一般媒介、専任媒介ともに、入居した後の賃貸管理業務についてはオーナー自身で対応することになります。
管理委託契約
管理委託契約を結んだ場合は、入居者の募集業務についてもすべてその不動産会社が対応してくれます。また、管理委託契約は入居した後の賃貸管理についてもすべて委託しているため、オーナーにかかる負担はほとんどありません。
建物完成後の賃貸運営その3不動産会社に支払う費用
オーナーが不動産会社に対して出費する費用には、主に次のようなものがあります。
- 入居者募集にかかる費用
- 不動産会社は借り主と貸し主から合計して家賃の1ヶ月分（消費税別）を上限として請求することが可能です。以前は、借り主が仲介手数料をすべて負担していて、貸し主が一部を負担するということはあまりありませんでしたが、割合として借り主：貸し主＝5：5の割合で支払うことが多くなっています。
また、不動産会社によっては貸し主からは一切費用を貰わないという場合もあります。入居者募集にかかる費用は、不動産会社に依頼する時に事前に説明してくれますので、よく聞いてから依頼するかどうかを判断しましょう。
- 更新手数料
- 賃貸契約は通常2年更新が一般的です。更新時に新たに契約書を交わす手続きを不動産会社に依頼した場合、一般的には更新料の50％程度が更新手数料として発生します。
- 管理料
- 不動産会社と管理委託契約を結んだ場合は、毎月管理料を支払うことになります。金額は会社によっても多少差がありますが、お概ね家賃の3〜5％程度です。
