第12回 老朽化アパートの収益改善プロジェクト！PART1

老朽化アパートの収益改善を考える際、まずは所有物件（アパート・マンション）の現実を知ることが大切です。賃貸経営は、株式投資や他の不動産投資など専門知識を要する投資術に比べると、比較的低リスクな投資と言われています。しかし低リスクであると言われていても、賃貸経営( 土地有効活用) も｢投資｣である以上、リスクは必ず存在します。では賃貸経営を営む上でのリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？賃貸経営では、将来的にも安定した収益を確保するため、リスクを事前に理解して対策を施すことがとても重要です。右写真は、定期的に開催する住友不動産主催の「賃貸経営セミナー」の様子ですが、セミナーのテーマを「賃貸経営のリスク」とすると、毎回定員を大幅に超す参加お申し込みがあり、この問題に対しての問題意識の高さが伺えます。

賃貸経営のリスクの中で、まず注目していただきたいのが｢空室｣です。近年建築された賃貸住宅の仕様を見てみると、数十年前に建てられた賃貸住宅とは比較にならない程に充実してきています。エアコン完備やトイレ・バスの分離は当たり前で、追い炊き機能付きのユニットバスやウォシュレット、浴室乾燥機にシステムキッチン。また、防犯面もかなり充実化してきており、オートロックや防犯合わせガラス仕様のサッシを採用するなど、分譲マンション並みの賃貸住宅が多くなってきています。そのような入居者ニーズを捉えた競合物件が多く存在する中で、築年数が経過した、いわゆる｢老朽化アパート｣には空室が目立ち出すといった現象が起こってきます。賃貸経営の基盤は賃賃料収入ですので、賃貸経営オーナーにとっては、｢空室｣の問題は一番頭の痛い問題です。そこで、最新の仕様を整えた競合物件と対抗するため、賃料の減額か、入居者ニーズに合わせた大規模リフォームを行うかの選択に迫られることになります。しかし、大規模リフォーム( リノベーション) は多額の費用を要するため、通常、止むを得ず賃料の減額を選択する賃貸オーナーが多いのではないでしょうか。ただ、建築の際に組んだローンの支払いが終わっている状況であれば、収入は下がりますが、｢賃料の減額｣をして入居率を高めることも一つの手段です。

老朽化アパートのリスクの中で他に挙げられるものとしては、老朽化に伴う建物の劣化も上げられます。数年前、耐震偽装問題が話題になりましたが、昭和56 年６月に建築基準法で、建物を建てる際に新しい耐震基準が義務づけられました。新耐震基準では、中規模の地震( 震度５強程度) に対しては、ほとんど損傷を生じず、大規模の地震( 震度６強から震度７程度) に対しても、外壁の損傷などは発生するものの人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標とされました。昭和56 年以前に建てられた建物は、この新耐震基準に沿っていない建物( 賃貸住宅も同様) が多く存在しており、阪神・淡路大震災の際、この新耐震基準を満たしていない賃貸住宅が倒壊して、けが人等が発生した際、建物の安全性が低いことを指摘し、家主の責任を認めた判例もありますので注意が必要です。