第11回 賃貸住宅経営のリスク！

賃貸経営を始める理由は、「老後の収入を考えて」「相続税対策」「収入の少ないお子様の生活基盤のため」など、様々なケースがありますが、新築当初は何も問題なく、着実に豊かな将来が訪れると描いていた方も多いことかと思います。
しかし賃貸経営は長きに亘る壮大な事業ですので、年を追うごとに様々なリスクにも直面します。入居者のニーズに合わせた全面リフォームや、老朽化に伴う建物のメンテナンスコストの増加などが挙げられます。
賃貸経営は、株式投資や他の金融投資などと比べると比較的低リスクな投資と言われています。しかし、建物を新築時のまま放置すると、空室が急に目立ち出し、さらにその空室を埋める為に、相場をかなり下回る賃料設定を行わざるをえず、その結果、入居者の質が落ち、家賃の支払いが滞るなど様々な問題を抱える事にも繋がります。賃貸経営を健全に運営するには、いかにリスクと正面から向き合い、適切な対処を行うかが重要で、 結果、より資産価値を高めることにも繋がります。

賃貸住宅の建築（建替えも含む）を考える際、とかく建築コストや建物のデザイン・設備などに目がいきがちですが、それらと同様またはそれ以上に経営の勝敗を左右するポイントが、建築後に抱える「リスク」の問題です。

一括借上げ(サブリース・家賃保証)も万全ではありません 賃貸経営のリスクというと、「空室リスク」「賃料不払いリスク」「賃料減額リスク｣などがありますが、近年多くの賃貸経営オーナーが選択している「一括借上げ（サブリース）」にもリスクが潜んでいます。サブリース会社がアパート一棟を丸ごと借り上げ、それを入居者に転貸する方法で、空室や賃料不払いなどのリスクをサブリース会社が負ってくれる点が安心ですが、築年数の経過や近隣の相場によって賃料が下がる「賃料減額リスク」は、どのサブリース契約でもヘッジ（回避）できないのです。

賃料減額のリスクは「空室」の問題と比例しますので、そのリスクと上手に付き合うためには、 入居者の獲得力の強いサブリース会社（管理会社）を見極めることがとても重要となります。

高品質かつ低コストな建物( ハードウェア) を弊社が提供し、入居者募集する営業面( ソフトウェア）は強力な仲介力を誇るサブリース会社( 管理会社)、すなわちお部屋探しをする人がまっさきにホームページで探す会社をオーナー様に紹介するシステム※をとっています。その会社と賃貸借契約( 管理委託契約)をダイレクトに行っていただくことで、オーナー様の収益を高水準で確保することを可能にしました。建物の建築と入居者募集を あえて分離するエキスパートスタイル、それが住友不動 産の高収益ロジックの原点なのです。

※住友不動産はオーナー様のご希望により管理会社をご紹介申し上げますが、どの管理会社をご選定されるかどうかはオー ナー様の任意となります。オーナー様のリスク判断により管理会社をお選びください。